IMMOBILIER LOCATIF DANS LE CADRE DE LA LOI PINEL

Une des attraits de la l’investissement Pinel est d’offrir une réduction d’impôt aux investisseurs désireux d’investir dans de l’immobilier neuf locatif. Le montant de la réduction d’impôt est de 18% du prix de revient du bien à répartir sur 9 ans, soit 2%/an. Ce taux est porté à 21% pour une location sur 12 ans.

Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €, soit une réduction maximum de 63 000 € pour une location sur 12 ans.

Le propriétaire-investisseur devra établir son loyer en fonction de plafonds fixés par décret, quant au futur locataire il devra entrer dans des plafonds de conditions de ressources. Néanmoins , et c’est une évolution notable de la Loi PINEL vis à vis de la Loi précédente (DUFLOT) , les plafonds de ressources sont suffisamment élevés et concerne une très grande majorité de la population.

Exemple : Une infirmière libérale, célibataire, âgée de 42 ans souhaite se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant sa pression fiscale. Elle s’acquitte d’un impôt sur le revenu de 18 000 €

Elle désire préparer aussi au mieux sa future retraite programmée à 62 ans, via des revenus locatifs.

Elle est déjà propriétaire et le crédit de sa résidence principale réalisé sur 15 ans va s’interrompre dans un an.

Son BNC est actuellement de 65 000 € . Elle a plutôt un profil prudent et verse déjà 300 €/mois sur une retraite Madelin depuis l’âge de 40 ans

Elle investie dans un appartement T3 situé à Bordeaux, en finançant en totalité son acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2% (+ 0.25% d’assurance).

Aujourd’hui on peut faire beaucoup mieux, crédit sur 25 ans sans apport à un tx tt compris 1,6 % Max.

Donc, l’effort est minime voir nul.
L’investissement pinel reste à ce jour l’une des seul possibilités qu’on nous offre pour se construire notre retraite.

Elle opte pour une location au minimum sur 12 ans pour optimiser les gains fiscaux.

Le prix de l’appartement (+ stationnement) est de 230 000 € pour un loyer de 800 € /mois.

Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans. De fait 43% de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.

Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de cette infirmière, toujours célibataire au moment de sa retraite.

Etude retraite complète avec un investissement Pinel
A ses 62 ans, sa retraite (CARPIMKO) se base sur 1 465 € net par mois. Son contrat Madelin complétera sa retraite à hauteur de 475 € par mois .

Son immobilier locatif PINEL lui rapportera à ses 62 ans, 975 € net de charges . Ces deux décisions de prudence (Madelin et Pinel) lui permettent d’améliorer à 62 ans sa retraite de plus de 70% !

Points positifs :

Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur (BBC) RT2012
Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais
Protéger sa famille

Mise en garde :

Prendre les garanties locatives pour sécuriser l’opération
Valider l’emplacement pour :
Le marché locatif : privilégier les offres avec une estimation de loyer fournit par une agence de gestion locative.
La valorisation du bien au terme.
La mixité propriétaire occupant/locataire.

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